签 SPA 前必看：买新盘最常踩的 7 个坑
买卖合约一签，反悔就难了。这 7 个坑，每一个我都见过真实买家踩过——签字之前花 10 分钟看完这篇。
发布于 2026年7月2日 · 作者 Lawrence Law
SPA（Sale and Purchase Agreement，买卖合约）一签，你和这间房子的关系就定了。以下 7 个坑，签之前逐个核对。
坑 1：只看“折扣后”价格，不看净价
新盘促销常见玩法：名义价 RM500k，给你 10% rebate，“等于头期不用给”。听起来很爽，但你要问的是：
- 净价（nett price）是多少？比同区域二手房贵多少？
- 贷款是按名义价还是净价批？你的贷款额是否被“做大”了？
如果净价比周边行情高出太多，收楼那天你可能已经“负资产”。
坑 2：口头承诺没写进文件
销售人员答应的免费冷气、厨柜、免管理费一年……只要没写进 SPA 或补充函（letter of undertaking），法律上等于不存在。所有承诺，一律要求白纸黑字。
坑 3：没搞清楚土地属性
Freehold 还是 Leasehold？住宅地契还是商业地契（俗称的 SoHo/SoVo/SoFo 很多是商用）？商业地契意味着更高的水电费、门牌税，贷款条件也不同。这些都会影响未来转手。
坑 4：没查发展商底细
发展商过往项目有没有烂尾、延期、货不对板的记录？一查 HDA 官网黑名单、二查过往项目交房口碑、三看上市公司财报（如果是上市发展商）。
坑 5：忽略“隐藏”持有成本
高楼项目要问清楚：管理费 + 沉淀基金（sinking fund）每月多少、按什么面积算。RM0.35 psf 和 RM0.45 psf，长期下来差很多。低密度、设施多的项目，管理费只会更贵。
坑 6：贷款还没批就签约
正确顺序：订房 → 贷款获批 → 签 SPA。如果发展商催你先签约再等贷款，务必确认贷款失败时的退款条款写在哪里、怎么退、多久退。
坑 7：自己不看合约，全交给律师
律师负责合法，不负责帮你做商业判断。至少亲自核对：房价与付款时间表、交房期限（24/36 个月）、LAD 条款、交房标准清单、车位编号与数量。
如果你手上正好有一份要签的订房文件或 SPA，不确定哪里有问题——拍给我看，我帮你把关键条款过一遍。这个忙我常帮买家，不收费。
常见问题
SPA 签了还能反悔吗？
很难。SPA 是有法律约束力的合约，单方面退出通常会被没收已付款项，甚至面对追讨。所以功课要做在签字之前，而不是之后。
广告说“免头期”，是真的吗？
通常是通过回扣(rebate)把名义房价做高、再扣回，让贷款额覆盖大部分购房成本。这不代表房子免费——你实际是用更高的贷款额在供。要算的是净价(nett price)和同区二手价的差距。
LAD 赔偿是什么？
发展商逾期交房时，按 SPA 规定向买家支付的违约赔偿(Liquidated Ascertained Damages)，按已付房价 × 每日利率计算。收楼时如果发展商逾期，记得核对并索偿，不要签任何放弃索偿的文件。
这篇文章对你有帮助吗？
每个人的情况都不一样。把你的情况告诉我，我按你的情况给建议。