收楼验屋全攻略：DLP 保修期内，这些缺陷一定要让发展商修

很多买家拿到钥匙那天太开心，拍照发朋友圈，然后……就没有然后了。等住进去发现漏水、空鼓、门关不上，才想起验屋这回事。记住：DLP 的 24 个月，是你唯一可以“免费维修”的窗口期。

时间线怎么安排

1. 收楼后 2–4 周内：完成第一轮全面验屋（此时单位还没装修、没家具，问题最容易发现，责任也最清晰）；
2. 提交缺陷报告：按发展商指定的表格/系统提交，每项缺陷配照片和位置说明，自己保留完整副本;
3. 跟进修复：修复后逐项复验，不合格的重新提报；
4. DLP 到期前 1–2 个月：再做一轮复查，把新出现的问题赶在期限前提交。

验屋检查清单（自己动手版）

结构与表面

• 墙面、地砖空鼓（用硬币逐片轻敲听声）；
• 天花板水渍、裂缝；墙角发霉；
• 地面水平（弹珠会不会自己滚）。

门窗

• 每扇门开关顺不顺、锁芯灵不灵、门框有没有变形；
• 窗户排水孔通不通、密封条有没有缺；下雨天最好来看一次渗不渗水。

水电

• 每个水龙头开到最大试水压、看排水速度；
• 马桶冲水、地漏排水、热水器；
• 每个插座用小电器逐一测试；所有灯位、开关、门铃、对讲机；
• 冷气排水管（很多渗水案的元凶）。

厕所与湿区

• 淋浴间积水测试：放水淹过地面 24 小时，看楼下/隔墙有没有渗漏痕迹（可要求管理处协助）；
• 瓷砖填缝是否完整。

文件核对

• 实际面积/格局与 SPA 附图一致；
• 交房标准清单（specifications）逐项核对：牌子、型号、数量；
• 车位编号、储藏室（如有）与文件一致。

三个常见错误

1. 先装修再验屋——装修一动，很多缺陷责任就说不清了，发展商有理由拒修；
2. 口头报修——一律书面/系统提交，口头等于没报；
3. 签收楼文件时没看内容——不要签任何包含“确认单位无缺陷”或“放弃索偿”字眼的文件，LAD 逾期赔偿（如有）也要在这个阶段核对。

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收楼阶段有任何拿不准的——文件不敢签、缺陷不知道算不算、发展商踢皮球——都可以来问我。我陪买家走过很多次收楼，套路都见过。